编者按

当前，城市发展正由外延扩张式向内涵提升式转变，党的十九届五中全会顺应发展形势，作出实施城市更新行动的重要决策部署。城市更新作为以存量用地盘活和空间结构优化为支撑的城市发展和空间治理方式，是资源环境紧约束背景下国土空间规划管理的重点领域。经过十余年的探索和实践，广州从“三旧”改造迈入高质量城市更新的新阶段，走出了一条存量土地盘活再利用的创新之路。

广州建立了完善的城市更新政策体系，构建了融合的城市更新规划管控传导机制，运用灵活的“留改拆”多措并举方式，以“绣花”功夫推进城市有机更新。广州市规划和自然资源局围绕“城市有机更新”主题，甄选了一批优秀案例，分6期展开介绍，凸显我市近年城市更新成效，推广先进经验做法，通过城市更新促进城市高质量发展，精准回应人民群众对美好生活的向往。

本期是第1期，为您介绍恩宁路永庆坊更新改造项目。

永庆坊

历史街区活化保护

1.项目背景

恩宁路历史文化街区范围示意图

永庆坊项目所在的恩宁路历史文化街区是广州26片历史文化街区之一，街区内的恩宁路骑楼街诞生于1931年，被誉为“广州最美老街”，见证了西关地区近代的商贸繁盛、市井生活浓郁的历史时期，是满载西关情的活体博物街。永庆坊位于恩宁路北侧，临近粤剧博物馆及西关培正小学，区内有骑楼、竹筒屋及李小龙故居等历史建筑，粤剧曲艺、武术医药、手工印章雕刻、剪纸、西关打铜、广彩、广绣等，传统文化积淀深厚。改造前地块内危破旧房密集，公共基础设施薄弱，人居环境品质亟待提升。

永庆坊项目通过空间改造与产业融入，对地区受损的空间肌理、格局与社会组织进行缝补修复，以丰富的传统文化资源聚合创新产业，为街区注入新活力，带动老城价值提升，改善地区经济衰败及产业老化的问题。

2.工作历程与实施成效

2007年，广州市以“保护历史建筑，打造历史文化保护街区，改善人民群众生活条件”为宗旨，将恩宁路地块作为危破房连片改造的试点之一。由于动迁过程中发现较多的历史文化资源，随着广州市旧城改造价值观从经济平衡到文化传承的转变，经听取各方意见，市政府在2012年决定暂停拆迁。

2016年，广州市开始尝试采用“建设—经营—移交”（BOT）模式进行恩宁路一期永庆片区改造提升，政府在保持房屋所有权不变的前提下变更房屋使用功能，出让所持物业15年的经营权，通过公开招标吸引社会企业投资运营，以促进历史建筑原地升级。

2018年永庆坊二期纳入全市历史建筑试点重点项目，继续通过BOT模式探索历史文化保护与城市发展相融合的创新发展路线。2021年完成二期全面提升并对公众开放。

恩宁路永庆坊发展与更新历程

永庆坊更新改造完成后，成为了广州实现“老城市，新活力”的最佳实践地。平均每月举办文化活动8场，吸引客流量7500人/日，月均人流量约20万人次。粤剧博物馆自开放后成为了恩宁路的新地标，并荣获2017年“中国建筑工程鲁班奖”。2019年9月恩宁路永庆坊联合荔枝湾片区联合，启动国家4A级景区创建工作，历时近10个月，顺利通过国家4A级旅游景区创建验收，同时成立了广州首个非遗街区。

3.更新策略

运用绣花功夫，兼顾保护与活化利用。

以“保育历史，活化更新”为设计理念，采用原样修复、留旧置新、新旧结合、改造提升、景观绿化等多种手段推进街区微改造。在恩宁路历史文化街区“三横五纵”的空间格局基础上，寻找历史文脉，把握场地积极元素，呼应建筑保护要求，修补街区肌理，重点塑造“一街”、“一涌”、“一院”三大特色文化空间。将场地内建筑纳入一张图管理平台，采取“修缮、改善、整修、整治、改造”等五类分级保护和整治措施。

恩宁路历史文化街区试点实施方案

强化居住功能，完成街区内私房民宅修缮，活化现有建筑使用功能，营造多元社区生态。尊重居民意愿，合理置换、腾挪产业空间，注重老字号、传统产业与非遗文化的培育与展示，引入文化、轻餐饮等与整体片区协调发展的新产业，新增多处传统文化、当代艺术、社区服务和旅游服务设施，实现文化和产业双重复兴。

前期通过政府投资大型文化设施建设带动地区复兴，以粤剧博物馆形成文化触媒。后期政府通过规划引导，优先补充公共服务功能，完善地区公服配套；提炼地区文化特色价值，强化老字号品牌的维护与培育，分区注入新的功能业态，通过制定功能业态分区规划与产业正负面清单引导后期业态布局，鼓励建筑空间的多功混合使用。

永庆坊更新改造实施前后

探索形成“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”新模式。

永庆坊更新改造BOT模式示意图

尊重街区内多元产权结构，在协调好原住民社会关系的前提下，通过BOT模式引入企业参与建设及运营，企业出资对国有历史用地进行投资、建设、运营，构建新业态与原居民共融、共生的活力街区。

永庆坊更新改造市-区-社区三级联动示意图

市-区-社区三级联动，从规划、设计、建设、运营、维护、管理多个维度引导公众参与。成立首个广州历史文化街区改造公众参与平台——共同缔造委员会，协调各利益相关方全过程参与街区更新改造工作。

创新“三位一体”的全流程历史街区保护利用路径。

从“保护规划—实施方案—建筑设计”的全流程角度出发，先后组织编制街区保护利用规划、试点实施方案、房屋修缮活化利用等方案，其中，街区保护规划控制底线，实施方案侧重肌理修补、空间优化和功能提升，建筑设计方案在规划基础上精准细化实施。尝试实施方案编制与保护规划、现场条件不断协调融合的动态实施流程。

永庆坊更新改造工作流程示意图

资料来源：广州市规划和自然资源局